อุตสาหกรรม REIT ในสิงคโปร์กำลังเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ

“สิงคโปร์เตรียมเพิ่มเพดานการก่อหนี้ของ REIT ในช่วงที่ดอกเบี้ยโลกกำลังพลิกเป็นขาลง ซึ่งเป็นการเปิดโอกาสให้ REIT สิงคโปร์สามารถเติบโตได้รวดเร็วยิ่งขึ้นกว่าแต่ก่อน เพราะกู้เงินได้เพิ่ม ในช่วงต้นทุนการเงินต่ำ นอกจากนี้ แนวโน้มการควบรวมกิจการของ REIT ในสิงคโปร์ที่กำลังเพิ่มจำนวนมากขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา ก็จะส่งให้ฐานเงินทุนใหญ่ขึ้น เอื้อให้ซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่หรือซื้อเป็นพอร์ตทรัพย์สินได้ง่ายขึ้น เชื่อว่าในช่วงหลายปีข้างหน้า เราคงจะได้เห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดของตลาด REIT สิงคโปร์ และก็จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดเงินลงทุนให้เข้ามาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ”

เมื่อต้นเดือนก.ค. Monetary Authority of Singapore หรือ MAS ซึ่งมีฐานะเป็นธนาคารกลาง ได้ประกาศขอความเห็นจากผู้เกี่ยวข้อง (consultation paper) ในกรณีที่จะมีการเปลี่ยนแปลงเพดานอัตราการก่อหนี้ หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (gearing limit) ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท REIT (Real Estate Investment Trust) จากปัจจุบันที่ 45% โดยอาจจะปรับเพิ่มอัตราเพดานการก่อหนี้เป็น 50-55% แต่จะมีข้อกำหนดเรื่องความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเข้ามาด้วย (minimum interest coverage ratio) ทั้งนี้เพื่อเป็นการคุมความเสี่ยงไม่ให้ก่อหนี้มากเกินไป

เพดานอัตราการก่อหนี้แตกต่างกันในแต่ละประเทศ - กลุ่ม REIT สิงคโปร์มีเพดานการก่อหนี้ที่ 45% เท่ากับฮ่องกง ส่วนมาเลเซียกำหนดไว้ที่ 50% ส่วนไทยถ้าได้อันดับเครดิตระดับลงทุนหรือ investment grade ก็จะกู้ได้ถึง 60% ในขณะที่ประเทศเยอรมนีมีเพดานการก่อหนี้ที่ 60%-66.5% และกลุ่มประเทศที่ไม่มีข้อจำกัดเรื่องเพดานการก่อหนี้คือ สหรัฐ แคนาดา ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส ญี่ปุ่น และอังกฤษ

REIT สิงคโปร์ มีการก่อหนี้จริงเฉลี่ยประมาณ 34% ณ. 31 พ.ค. 2019 ต่ำกว่าเพดานที่ 45% เนื่องจาก REIT ส่วนใหญ่พยายามรักษาความยืดหยุ่นทางการเงินและลดความเสี่ยงด้านการก่อหนี้ เพราะไม่ต้องการให้ถูกลดอันดับเครดิตลง ซึ่งจะเป็นผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเงินสูงขึ้น มีตัวอย่างบางกรณีที่ REIT ในสิงคโปร์ได้ประกาศแผนการเข้าซื้อทรัพย์สินขนาดใหญ่ โดยใช้การกู้เงินระยะสั้น (bridge loan) เพื่อชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อไปก่อน ซึ่งส่งให้ REIT นั้นถูก “ปรับลดแนวโน้มอันดับเครดิต” ในทันที แต่เมื่อเพิ่มทุนเสร็จ และนำเงินไปชำระคืนเงินกู้ ก็ทำให้ได้รับการปรับแนวโน้มเครดิตกลับขึ้นมา

การปรับเพิ่มเพดานการก่อหนี้ เป็นบวกกับอุตสาหกรรม REIT ในสิงคโปร์ และจะเป็นปัจจัยสำคัญที่หนุนตลาด REIT ในสิงคโปร์ให้ขยายตัวอย่างรวดเร็วในอีกหลายปีข้างหน้า ซึ่งเราเห็นว่าการเปลี่ยนกลยุทธ์ของสิงคโปร์ครั้งนี้ มาได้ถูกจังหวะมาก เนื่องจากแนวโน้มดอกเบี้ยโลก ได้พลิกเป็นขาลงอีกครั้ง ทำให้ต้นทุนทางการเงินลดลง และเป็นโอกาสที่จะเข้าซื้อทรัพย์สินเป้าหมายต่างๆทั่วโลก การเพิ่มเพดานการก่อหนี้ ก็จะทำให้ REIT ในสิงคโปร์ สามารถเข้าซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่หรือซื้อเป็นพอร์ตทรัพย์สินหลายชิ้นพร้อมๆกันได้ เนื่องจากสามารถกู้เงินได้มากขึ้นกว่าเดิม ดังนั้นเราจึงเห็นว่า การผ่อนคลายมาตรการของสิงคโปร์ในครั้งนี้ มาแบบถูกเวลาเป็นอย่างยิ่ง

การควบรวมกิจการของ REIT สิงคโปร์ ก็จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เสริมการเติบโตที่รวดเร็วให้กับตลาด REIT เพราะขนาดของ เงินกองทุนที่ใหญ่ขึ้นหลังการควบรวม ซึ่งมาพร้อมๆกับเพดานการก่อหนี้ที่สูงขึ้น ก็จะทำให้ REIT สิงคโปร์สามารถเข้าซื้อทรัพย์สินชิ้นที่ใหญ่ยิ่งขึ้นได้ไปอีก เราได้เห็นการควบรวมกิจการกันในสิงคโปร์ ทั้งระดับบริษัทแม่ของ REIT และในระดับ REIT เอง เช่นในปลายปี 2561 ESR-REIT ควบรวมกับ Viva Industrial Trust ทำให้ขนาดทรัพย์สินเพิ่มมาเป็น 3,100 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ หรือขยับขึ้นมาเป็นอันดับ 4 ของกลุ่ม REIT ภาคอุตสาหกรรมในสิงคโปร์; ในเดือนเม.ย. 2562 OUE Commercial Trust ก็ประกาศรวมกิจการกับ OUE Hospitality Trust ทำให้ทรัพย์สินเพิ่มเป็นประมาณ 6,800 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์; ส่วนในระดับบริษัทแม่ CapitaLand และ Ascendas-Singbridge ก็ประกาศควบรวมกิจการกันในเดือนม.ค. 2562 ซึ่งจะทำให้ทรัพย์สินเพิ่มขึ้นมาเป็น 116,500 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เป็นอันดับ 1 ในเอเชียและอยู่ใน top-10 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของโลกตามขนาดทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการ และก็จะมี REIT ในกลุ่มถึง 8 กองทุน ซึ่งต่อมาในเดือน ก.ค. 2562 ทาง CapitaLand ก็ประกาศรวม REIT ในกลุ่มคือ Ascott Residence Trust และ Ascendas Hospitality Trust เข้าด้วยกัน โดยหลังรวมกันแล้วจะเป็น REIT ที่มีขนาดทรัพย์สินสูงถึง 7,600 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์

โดยสรุปคือ อุตสาหกรรม REIT ในสิงคโปร์กำลังเข้ามาสู่จุดเปลี่ยนที่สำคัญ และคาดว่าจะทำให้มีการเติบโตที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และด้วยขนาดที่ใหญ่ขึ้น ก็จะทำให้มีโอกาสที่ REIT สิงคโปร์จะถูกนำเข้าไปรวมในดัชนีอ้างอิงต่างๆเพิ่มขึ้น ซึ่งก็จะเป็นการดึงดูดเม็ดเงินจากนักลงทุนทั่วโลกเข้ามาเพิ่มขึ้นไปอีก

ความเสี่ยงสำคัญ – การก่อหนี้ที่สูงขึ้น เป็นการเพิ่มความเสี่ยงกับ REIT โดยเฉพาะในช่วงที่ดอกเบี้ยปรับเป็นขาขึ้น ซึ่งจากสภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกที่อ่อนแอในปัจจุบัน ก็เชื่อได้ว่าคงอีกหลายปีกว่าดอกเบี้ยจะพลิกกลับเป็นขาขึ้นอีกครั้ง ทำให้ช่วงนี้ความเสี่ยงด้านดอกเบี้ยขาขึ้นจะมีค่อนข้างจำกัด ความเสี่ยงของการก่อหนี้มากเกินไปก็อาจเป็นอีกประเด็นหนึ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณา อย่างไรก็ดี ถ้าดูจากพฤติกรรมที่ผ่านมาของกลุ่ม REIT สิงคโปร์แล้วจะเห็นว่า ส่วนใหญ่ค่อนข้างระมัดระวังในการก่อหนี้มากและรักษาอัตราการก่อหนี้ (gearing ratio) ในระดับที่ควบคุมได้อย่างสม่ำเสมอ ซึ่งในการนี้ ก็ตามมาด้วยความเสี่ยงอีกด้านคือการเพิ่มทุน แม้ว่าการเพิ่มทุนเกือบทุกครั้งที่นำไปซื้อทรัพย์สินเพิ่มจะทำให้เงินปันผลต่อหน่วยเพิ่มขึ้นก็ตาม แต่นักลงทุนอาจต้องเผื่อเงินไว้รองรับการเพิ่มทุนในอนาคตของ REIT ที่มีการเติบโตเร็วด้วย ความเสี่ยงสำคัญอีกด้านคือ หากภาวะเศรษฐกิจมีปัญหา ผู้เช่าลดการเช่าพื้นที่หรือไม่สามารถชำระค่าเช่าได้ ก็จะทำให้รายได้ลดลง และกระทบผลประกอบการ

“นักลงทุนไทย สามารถลงทุน REIT สิงคโปร์ได้ ด้วยการเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ต่างประเทศกับบริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) นอกจากจะเลือกลงทุนเป็นรายกองทุนแล้ว ก็ยังสามารถซื้อกองทุน ETF ที่ลงทุนในกลุ่ม REIT ได้เช่นกัน”

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม Tel : 02 857 7922

เพียงแค่เปิดบัญชีกับ DBS รับสิทธิ์ใช้งาน BrainBox ฟรี!! Click bit.ly/DBS-FB_OpenAcc

DBSV Rewards สะสมคะแนนง่ายๆ ทุกการซื้อขาย แลกของรางวัลมากมายตามใจคุณ

สนใจคลิก bit.ly/DBSV-Rewards พิเศษสำหรับเดือนนี้ รับคะแนน x3 ทุกการเทรด

#DBSThailand #Invest #Business # DigitalUpdate #หุ้น